De ce nu cumpar un apartament nou

Criza a innebunit pe toata lumea si cu siguranta pe marii dezvoltatori imobiliari.Apartament,vile, garsoniere sunt acum pe piata la alegere si toti dezvolatorii se intrec in oferte si reduceri.Sau asa zise reduceri, pentru ca desi  nimic nu se misca pe piata imobiliara nimeni nu e dispus sa vanda cu un adaos normal de pana la 30%.Toata lumea spera inca, ca acele marje de 90-100% se vor intoarce.Din fericire pentru noi cumparatorii asta nu se va mai intampla.

Analizându-le iti dai seama cat de orbi eram acum un an sau doi.Aceleasi apartamente sau case costau cu 30-40% mai mult.Ce le facea atat de scumpe materialele, manopera sau doar isteria nationala de a cumpara si a avea fiecare macar 2 case sau apartamente.Lacomia noastra de a detine proprietati e unul din factotii care au dus preturile atat de sus si le face in continuare sa scada atat de timid.Probabil ca aici si piata chiriilor are un cuvant greu de spus, atat timp cat o garsoniera in centru Bucurestiului are o chirie de 400-450 Euro pe luna.Cati isi permit chiria asta pentru ca totusi vorbim de o garsoniera?

Si pana la urma ma hotarasc sa imi cumpar un apartament intr-un bloc nou.Oferte cu gramada.Dar iata cateva motive pentru care nu vreau sa fac asta si prefer sa mai astept:

1.Construite in perioada boom-ului imobiliar majoritatea sunt facut in fuga cu mana de lucru cat mai ieftina – zilieri

2.Calitatea finisajelor este cel putin indoielnica – atat a materialelor folosite cat si a manoperei

3.Normele in constructii rar sunt respectate in totalitate(Asta inseamna ziduri mai subtiri mai putin fier-beton in armatura,betonul de calitate mai slaba)

4.Eu personal nu am gasit oferte cu garantie pentru reparatii in cazul degradarii -  ceea ce nu prea e  normal

5.Nici un dezvoltator nu iti pune la dispozitie tie, cumparatorul, specificatii tehnice despre cum a fost construit blocul in care  vei sta

6.Sicer, ca tuturor, imi e frica de cutremur iar blocurile noi nu imi inlatura acest sentiment nici macar in parte

Nu spun ca  blocurile vechi comuniste sunt o varianta viabila dar nici cele noi nu ofera nici pe departe calitatea dorita pentru banii pe care ii cer.

O achizitie de acest gen o faci, in general, pe viata sau cel putin pe 20 de ani asa ca sfatul meu  este sa puneti cat mai multe intrebari cand va hotarati sa cumparati un apartament nou.

Si inca, ceva cititi bine contractul inainte de a-l semna eventual in prezenta unui avocat, sunt o sumedenie de capcane legislative pe care nu vreti sa le desoperiti dupa achzitie

Pe toti cei care citi aceste randuri si a-ti cumparat un apartament nou va invit sa va spune-ti parerea poate ca ii va ajuta pe altii.

Despre criza in constructii sau la ce sa ne asteptam in 2009

Gata, avem oficial de vreo 2 luni criza.Generata de piata creditelor imobiliare a atras dupa ea si segmentul constructiilor.Materialele de constructii s-au  ieftinit pana la limitele de jos.Din pacate furnizorii de materiale voi fi primi care vor suferi in acesta criza.Furnizorii fie ei importatori, producatori sau distribuitori aveau in general pentru majoriateta materialelor de constructie si amenajari interioare adaosuri medii de pana la 50-60%.Dupa ce criza a inceput, si avand in vedere ca suntem in extrasezon, reducerile sunt in  general de 10%-20%.Daca cineva se asteapta ca preturile materialelor sa mai scada… din pacate vestile nu sunt prea bune.Preturile au atins in acest moment minimele din ultimii 4 ani.Este foarte greu in acest moment ca aceste preturi sa mai scada pentru ca deja costurile de productie se apropie periculos de pretul de vanzare.In acest moment este probabil cel mai bine sa achizitionezi materialele pentru o constructie .

Odata cu inceperea noului sezon materialele care sunt importate sau care se bazeaza pe materii prime din import vor creste probabil cu 5-10% depinzand exclusiv de cotatia RON -EURO.Nu cred ca pretul petrolului sau al gazului v-a influenta in vreun fel costurile piata materialelor de constructii.

In acest context reducerea preturilor la locuintele noi datorata scaderii pretului la materiale s-a cam consumat.Dezvoltatorii care pana acum practicau adaosuri inclusiv la aceste materiale(uneori mai mari decat furnizorii) vor trebui sa se multumeasca cu mai putin.O piata in care marja de profit este de la 90-100% in sus nu mai e o piata normala  e un Caritas, o loterie.

Personal ma astept ca preturile la locuinte, dar mai ales la terenuri, sa mai scada cu cu cel mult 10% in functie de localizare.Odata cu aceste modificari ale pietei locuintelor noi se schimba si  nivelul chiriilor cel putin pana in vara, cand va urma stagnarea data de vacanta.

Toata lacomia “dezvoltatorilor” de weekend se va intoarce impotriva  celor de buna credinta dar acestea doar timpul ni le va confirma

Cum se fura in constructii sau de ce sa va feriti cand cumparati o casa gata construita

Toata lumea stie de boom-ul pietei de constructii din Romania.Toti ne dorim o casa cu gradina, cu piscina, samd.

Peste noapte au aparut sute de “dezvoltatori de parcuri rezidentiale”, tot felul de complexe care mai de care mai fistichii cu nume de vis, de lac, de flori de mar.Din pacate mai mult de jumatate sau specializat in constructii “la locul de muca”, pe banii clientilor.Criza fortei de munca specializata in constructii nu face decat sa altereze calitatea.Avand o experienta destul de mare ca furnizor de materiale de constructii, va pot spune de ce anume sa va feriti.

Asa cum am mai scris si spus in diverse ocazii, casa este o investitie de o viata, astfel ca acordati-i cea mai mare parte a timpului pana sa va decideti.

1.Studiati piata

Luati toate oferte posibile si toate regiunile in care ati dori sa cumparati.Analizati inclusiv ofertele de terenuri din regiune.Multe case la gata includ si terenul aferent.Aveti grija in comparare ofertelor.Sunt cateva lucruri care influenteaza pretul: accesul la utiliati,vecinatatile,finisajele.

Cititi forumurile si veti vedea cati clienti sunt multumiti sau nu de o anumita firma.O documentare ar trebui sa va ia cel putin o luna.

2.Puneti intrebari

Intrebati absolut orice credeti ca este relevant despre casa.

-din ce materiale este facuta

-ce finisaje s-au folosit

-cereti planurile si specificatiile tehnice.

-asigurativa ca ceea ce vedeti in planuri este si in realitate.

Spre exemplu, BCA-ul este mai ieftin decat caramida si cu proprietati termice mai scazute. Personal, sunt adeptul caselor din blocuri ceramice.Caramida plina sau eficienta nu e acelasi lucru cu blocul ceramic.

Exista norme europene in constructii.Zidaria trebuie sa aiba 30 cm grosime, fara izolatia termica.Sunt foarte multi constructori care, pentru a scadea costurile de constructie, folosesc ziduri de 20 cm sau 25 cm, cu izolatie din polistiren de 5 cm.Am vazut case construite cu ziduri de 19 sau chiar 17cm.Pentru astfel de case veti plati scump utilitatile.

In cazul izolatiei de exterior, densitatea minima a polistirenului trebuie sa fie de 15 cu grosime de 5 cm, preferabil 16-17 cu grosime de 5 cm.Densitatea e un factor mai important decat grosimea.

Multe din materialele folosite in constructii provin din tari din afara spatiului UE si nu respecta standardele de calitate.Ganditi-va ca o casa e o investitie pe 20-25 de ani.Nu faceti rabat la calitate.

Finisajele reprezinta 60% din costurile unei case.Asigurati-va de calitatea lor.Gresia si faianta nu trebuie sa aiba mai putin de 6,5 mm grosime.Informati-va de unde au fost procurate materialele pentru finisaje.Este dreptul dvs.Multi dezvoltatori adauga la pretul de livrare din depozit un adaos de 7-8 %.

Pentru parchetul laminat va recomand minim 7 mm.

Feriti-va de bateriile chinezesti – in 1-2 ani va trebui sa le schimbati, in plus acestea nu indeplinesc standardele europene.Oricum, feriti-va in general de “chinezarii”.

Caloriferele din fonta au, in general, cel mai bun randament termic.

Verificati termopanele.Majoritatea au garantie.

Verificati instalatia electrica.Cereti detalii despre materialele folosite.Instalatia electrica este prima sursa de incendii.

3.Intrebati si alti specialisti

Intrebati arhitectii despre normele in constructii.Consultati un specialist din magazinele specializate de gresie, faianta si parchet.Intrebati un designer de interioare despre normele pentru finisaje.Luati un instalator sa verifice concordanta dintre proiect si realitate.

4. Studiati termenele si conditiile din contract

Dezvoltatorii au obligatia prin lege sa remedieze defectele de constructie aparute ulterior.Verificati termenele de garantie.Cititi contractul cu atentie.Orice contract este supus negocierii si nu poate incalca legea.

5 Proces verbal de predare

Verificati procesul verbal de predare-primire.Treceti in el tot ceea ce exista in realitate.Mentionati toate defectiunile sau inadvertentele gasite.Constructorul are obligatia sa le remedieze pe cheltuiala proprie.

E multa baiate de cap, dar merita.Mai bine munciti inainte, decat sa platiti dupa.

Intr-o piata normala toate aceste lucruri se fac de catre inspectorii in constructii.Din pacate, Romania nu e nici pe departe o piata normala, asa ca fiti cu ochii in patru!

P.S.Pentru alte informatii ce nu sunt incluse aici va astept cu intrebari.

Revin cu o completare.Puteti vedea rezultatul unor constructii de mantuiala aici

Meseriasii – partea I -

Exista in vremurile noastre o breasla care este la mare moda, a caror membri sunt foarte invidiati si greu de gasit. Acestia sunt “Meseriasii” care ne amenajeaza casa.Fie ei zugravi, faianteri, instalatori sau electricieni toti sunt facuti pe acelasi calapod.Nu ma astept ca nici un membru al acestei bresle sa citeasca aceste randuri asa ca voi fi cat se poate de vehement la adresa lor.

Sa incepem cu urmatorul scenariu: ai nevoie de un meserias sa iti repare ceva in casa sau de o echipa care sa iti amenajeze casa/apartamentul proaspat achizitionat/a.Daca faci greseala sa cauti pe net, pierzi cel mult doua ore dupa care te convingi ca astfel de oameni nu stau pe acolo.

Pasul doi consta in a face o lunga lista cu toti prietenii si colegii care in ultima vreme au trecut prin aceasta etapa.Si te apuci si intrebi in stanga si dreapta:” Nu stii un meserias bun si ieftin? “.Dupa lungi cautari ii gasesti, dar nu pot veni decat peste o luna pentru ca sunt foarte ocupati.Accepti compromisul, bucuros ca ai scapat de cautare.

Te intalnesti cu meseriasul la locul faptei, sa evalueze lucrarea si sa bateti palma.De aici incepe cosmarul, care dupa estimarile mele dureaza cel putin 2 saptamani.

Evaluare decurge ceva de genul asta:

“Dom’le cine a facut porcariile astea aici?”.Tu taci si incerci sa treci mai departe.

“Aoleu, da aici e de munca frate, nu gluma!”.Mentioneza ca inca nu ati discutat de bani.

“Si peretii astia sunt varza”, “La instalatia asta tre’ sa modific, ca cine a facut-o era cizmar”.Tu, om de buna credinta, neinitiat in tainele “amenajarilor de calitate” te resemnezi cu starea frontului de lucru si treci la subiect.Incerci sa afli rezultatul evaluarii, sa poti sa iti faci calculele.Care, a propos, vor depasi cu mult bugetul tau initial.

Pretul nu vine asa usor.“Meseriasul” mai are cateva trucuri pana sa iti dea informatia.

Sigur pe el, te intreba de materiale: ce fel de gresie si faianta ai luat, cat a costat, bateriile de unde sunt, daca ai lavabila, gled, amorsa.In 90% din cazuri nu le cumperi inainte, decat daca te pricepi si stii exact ce vrei.Altfel, astepti din nou parerea “meseriasului”.

Daca ai facut gresela sa cumperi materialele inainte de a vorbi cu “maestrul”, incepe distractia:

“Eu nu lucrez cu din astea ca e proaste!”

“Gresia asta nu e prea buna, da’ acum ca ati luat-o am sa vad ce pot sa fac.”

“Astea le-ati luat de la aia? Nu sunt bune!”

Rabdarea va fi impinsa la limita si toate aceste replici au un singur scop: negocierea.

Luam celalalt caz, in care mesterul iti spune ce sa cumperi si mai ales de unde.In general au si ei cativa furnizori de la care isi iau comisioane.Capitalism salbatic, deh!

In sfarsit va spune pretul.Nu spuneti “Da”, decat daca mai stiti cel putin 2-3 preturi din piata.Ce este foarte interesant e ca toti meseriasii vor sa stie costul materialelor:al gresie faiantei,obiectelor sanitare etc.Absolut neintemeiat isi formeaza pretul dupa aceste informatii, conform unei reguli simple: daca ai avut bani sa cumperi materiale de calitate, vei avea sa platesti si manopera bine.Pe de alta parte, daca ati cumparat numai “chinezarii” nu va faceti iluzii ca pretul scade foarte mult.Va dau un exemplu:sunt multi cei care cer pe montajul gresiei pe metrul patrat exact valoarea materialului, pe acelasi metru patrat.Pe o gresie/faianta de 40 Euro/mp iti cere 30-40 de euro/mp dar pe una de 6 euro/mp iti ia 10 euro/mp, iar argumetul e “La mine e calitate !”.Pretul real in acest moment, indiferent de valoare materialului, este undeva intre 10 si 20 euro.Argumentele reale pentru care pretul creste sunt legate de planeitatea suprafetelor, imbinarea a 2 sau mai multe culori sau modele, numarul de colturi sau montajul in locuri dificile ex: spatele caloriferului.

Va urma

Gresia Portelanata

Multi dintre noi aflati intr-un magazin de gresie si faianta sau intr-un DIY am auzit despre gresia portelanata.

Gresia portelanata a aparut in procesul de fabricatie undeva la sfarsitul secolului XIX ca varianta la placile ceramice arse in cuptor ( ceea ce noi numim gresia si faianta clasica in general acoperita cu un strat de glazura ).

Diferenta majora dintre gresia portelanata si cea glazurata este in procesul de fabricatie.Gresia portelanata presupune procese repetate de presare si supunere la temperaturi inalte a unui amestec de argile si diverse alte roci calcar, cuart etc. O alta diferenta importanta este colorarea in masa la gresia portelanata si nu doar intr-un strat subtire la suprafata ca in cazul gresie glazurate.

Gresia portelanata are cateva caracteristici tehnici pentru care este foarte cautata mai ales pentru spatiile cu trafic intens, care sunt supuse unor conditii extreme de temperatura si presiune:

- grad maxim de rezistenta la abraziune/ matuire (PEI V);
- rezistenta foarte mare la impact cu un corp dur, 8 – 9 MOHS (ex: pe o scara de la 1 la 10; 1 reprezentand rezistenta talcului, iar 10 rezistenta diamantului);
- rezistenta la cicluri repetate inghet-dezghet;
- gradul foarte redus de absorbtie al apei (0,03%) sau neabsorbante;
- grosimea placilor ceramice destinate spatiilor supuse unor presiuni mari 12 mm;

Destinatia initiala pentru pentru gresia portelanata a fost spatiul industrial si comercial dar posibiliatea producerii intr-o gama tot mai variata de culori si modele a extins folosirea si la spatii rezidentiale.Astfel exista in acest moment gresie portelanata care imita marmura din cariere care sunt inchise de zeci de ani in Italia.

Fiind un material foarte dur si casant este foarte greu de taiat si astfel montarea lui in spatii rezidentiale este mai greoaie, necesitand montarea de catre profesionisti.Totusi pentru cei care doresc sa foloseasca in amenajarea casei gresie portelanata e bine de stiu ca pentru montajul ei se foloseste un altfel de adeziv decat cel pentru gresia glazurata. Zonele din casa recomandate pentru folosirea gresiei portelanata ar fi holurile linvingul si scarile exterioare. Intrebati totusi inainte un specialist.

Cu ochii in tavan

Sunt un om dependent de cateva lucruri: cafea, tigari(de care sper sa scap), prieteni, atmosfera si casa.Casa este pentru mine un loc in care imi incarc bateriile, in care ma relaxez si imi petrec 30% din cealalta parte a vietii active pe care nu o petrec la munca. In casa imi savurez cafeaua de dimineata, stau tolanit la televizor sau imi primesc prietenii (mai rar, ce-i drept, in ultima vreme).Casa este pentru mine un spatiu vital, un loc de liniste dar, si cel mai important punct de sprijin, pentru a face fata nebuniei cotidianului.

Dupa ce am cumparat-o acum cativa ani o locuita, am inceput sa o amenajez, bineinteles nu sigur ci asista de ochiul vigilent al unei femei.A inceput atunci o munca de cautare si sortare a ofertelor de materiale, de culori, de mobila, de perdele covoare si alte 1000 de lucruri. A durat cam 3 luni dar rezultatul a fost cel pe care il asteptam.

Din pacate problemele au fost altele.Deciziile au venit greu pentru ca variantele erau putine, disparate, fara o idee clara, cuprinzatoare.Citesc in mod constant revistele de amenajari interioare, si cele romanesti si cele straine.Cele romanesti nu au evoluat in ultimii 3 ani de la articolele advertoriale in care solutia perfecta este o firma furnizor de gresie, parchet sau mobila. Articolele au ramas la stadiu de recomandare de produs si nu de combinare a produselor ca solutie de ambient.Fotografiile sunt ambiente rupte de realitate copiate din surse externe fara nici o legatura cu ideea de habitat romanesc.

Cateva site-uri incearca timid sa formeze opinii si sa contureze o idee clara despre ce inseamna un ambient de calitate, o amenajare intr-un anumit stil.

Specialistii in amenajari, putini de altfel la noi, vorbesc de investitii in ambient la nivelul miilor de euro, ca si cum amenajarea de calitate, estetic vorbind, este un domeniu rezervat doar oamenilor cu bani.

O alta problema ar fi atacul masiv de marketing din ultima vreme al DIY-urilor (do it your self), care promoveaza din ce in ce mai agresiv ideea de produs si mai putin ideea de ambient.

Sa nu inteleaga cineva gresit nu sunt impotriva diversificarii pietei si nici a marketingului, dar din pacate majoritatea ofertelor promoveaza prea mult produse si prea putin servici si solutii integrate in ceea ce priveste ambientul si amenajarea lui.

Lipsa formatorilor de opinie in domeniu si a surselor de informare este o problema, iar eu am resimtit-o din plin atunci cand am avut nevoie.Nu ma substitui revistelor de specialiate si nici designerilor dar…. pentru ca imi place stilul si consider arhitectura o arta, la fel ca si designul interior, pentru ca m-am saturat sa citesc reviste lipsite de substanta m-am hotarat sa scriu acest blog.

Nu vreau sa stau cu ochii in tavan si mainile sub cap visand la ce frumoase ar putea fi casele noastre, poate chiar ca cele englezesti sau germane, daca nu cumva sa isi recapete nobletea stilului romanesc de odinioara.